Оценка квартиры для Сбербанка – это обязательный этап оформления покупки недвижимости в кредит. Таким образом, банк рассчитывает возможности сумму кредита, при которой его риски будут минимальны. Клиенту это позволяет получить более детальную информацию о квартире/доме и уберечь себя от неприятных ситуаций в будущем.
Для чего нужна оценка
Для расчета возможной суммы кредита на покупку жилья, обязательно нужна оценка квартиры для закладной Сбербанка. Кредитор должен понять, сколько он сможет выручить денег от продажи объекта в случае неплатежеспособности заемщика.
Наиболее часто услугами оценочных компаний пользуются при оформлении ипотеки, но это также может понадобиться в случае:
- Оформления страховки;
- При унаследовании объекта;
- Формирования брачного контракта;
- Передачи объекта в залог по другим займам;
- Приобретения жилья;
- Оформления объекта в уставной капитал предприятия;
- Использования жилья в бизнес целях.
Документы для оценки недвижимости
Чтобы выполнить полноценную оценку, нужны следующие блоки документов:
- Правоустанавливающие документы;
- Выписки из реестров, что подтверждают отсутствие обременений;
- Технические документы на объект жилого фонда;
- Личные документы собственников жилья.
Приведен список обязательных документов, он может быть расширен, это зависит от сложности объекта оценки.
Первичное жилье
Для оценивания строящегося объекта надо (оценка права требования):
- Договор с застройщиком, договор долевого участия или имущественных прав, акт приема-передачи (если есть);
- Возможно документы на застройщика, чертеж объекта, схема здания;
- Паспорт клиента или реквизиты ЮЛ.
Вторичное жилье
Для оценки жилья введенного в эксплуатацию требуется:
- Договор купли-продажи/унаследования (+ свидетельство о смерти)/дарения;
- Выписка на объект недвижимости из ЕГР;
- Технический план помещения из БТИ;
- Документы на легализацию перепланировки;
- Если загородная недвижимость, то кадастровый план;
- Паспорт клиента с пропиской;
- Для юридических лиц понадобятся реквизиты и выписка о балансовой стоимости, справка о принятии на учет
Список компаний сотрудничающих с банком
Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке список оценщиков доступный по ссылке https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/oc_org. На данный момент в файле excel приведен перечень с более чем 2600 компаний и частных оценщиков, которые сотрудничают с банком. Этот список организаций постоянно меняется, поэтому при необходимости оценки нужно проверять актуальную информацию, для удобной работы можно воспользоваться фильтрами:
- Для начала отфильтруйте список по статусу, исключив тех, работа с которыми приостановлена (около 1800 штук);
- Далее проставьте фильтры по нужным регионам;
- Обратите внимание на дату, до которой подтвержден статус оценщика, успеете ли Вы заказать услугу и получить отчет, а также учитывайте необходимое время на рассмотрение кредитной заявки, предоставление денег;
- Если указан сайт, то можете перейти и ознакомиться с деятельностью компании;
- Запишите номер телефона и свяжитесь с представителем компании.
Можно ли обратиться к независимому оценщику
Главной проблемой при предоставлении ипотеки является то, что кредитор заинтересован в оценке объекта по минимуму с целью уменьшения рисков, а клиент хочет, чтобы стоимость позволяла получить достаточную сумму кредита, и уменьшила первоначальный взнос. Именно поэтому составлен список организаций Сбербанк оценка недвижимости по ипотеке, в независимости и объективности которых кредитор уверен.
Теоретически клиент может обратиться к другой организации, закон этого не запрещает, главное исполнение следующих условий:
- Оценщик должен быть членом официальной организации оценщиков;
- Наличие страхового полиса 300 тыс. руб. для возмещения ущерба клиенту в случае допущения ошибки.
Но, как показывает практика, Сбербанк не принимает отчеты компаний, рейтинг которых не подтвержден в банке. Даже если Вы докажете свое право в суде, кредитор может найти множество других причин для отказа в займе.
Цена оценки на сегодня
Ориентировочная стоимость оценки недвижимости для ипотеки в Сбербанке в 2022 году составляет:
- 2500-3500 рублей, если не требуются дальние переезды;
- 5000-6000 рублей, если офис оценщика и объект оценки находятся в разных регионах.
Это ориентировочный показатель, на формирование окончательной цены влияют следующие факторы:
- Регион размещения объекта;
- Сложность оцениваемой недвижимости: площадь, квартира или частный дом, местность размещения, структура собственности, первичка или вторичка, другое;
- Репутация и срок деятельности оценщика;
- Срочность оценки.
Процедура оценки происходит следующим образом:
- Клиент выбирает оценочную компанию;
- Предоставляется первичный пакет документов;
- Оценщик озвучивает цену и срок проведения работ (примерно 3-5 дней);
- Подписывается договор о сотрудничестве;
- Специалист выезжает на объект проводит осмотр, фото фиксацию, может поговорить с соседями, запрашивает дополнительные документы;
- Формируется отчет об оценке, который после подписания предоставляется в банк.
Если озвучиваемая стоимость клиента не страивают, то он может обратиться к другому оценщику, но значительной разницы в цене ожидать не стоит.
Кто оплачивает оценку
Оплачивает услуги оценщика заемщик, но это не является существенной статьей затрат в сравнении со стоимостью недвижимости. Так как средняя цена однокомнатной квартиры в Москве более 8 млн. руб., то оценка составляет всего 0,06% (из расчета 5 тыс. руб.).
Фактически оценка объекта покупаемой недвижимости нужна не только кредитору, это может быть полезным и для клиента, потому что помогает получить объективные данные об объекте:
- Это поможет уберечь покупателя от переплаты, так как продавцы часто завышают цены, особенно на вторичке;
- Детальный анализ структуры собственности, поможет раскрыть возможные проблемные места, или непорядочность застройщика при покупке первички;
- Специалист при осмотре здания может обнаружить проблемы, о существовании которых непрофессиональный покупатель может и не подозревать, например: аварийное состояние дома, неправомерная перепланировка, скрытый грибок, требуется ли капитальный ремонт, необходимость замены труб или проводки, проблемы с коммуникациями, соседями и др.;
- Профессиональный взгляд поможет более объективно оценить инфраструктуру: наличие подъездных путей, эффективность работы общественного транспорта, достаточно ли школ, садиков и больниц.
Нюансы и подводные камни при проведении оценки
Нюансы, о которых нужно знать:
- Срок действия отчета об оценке – 6 месяцев, если Вы не успеваете заключить сделку в этот период – нужен новый отчет;
- Банк принимает во внимание наименьшую оценочную стоимость с учетом ликвидности объекта;
- Если Вы не согласны с суммой оценки – законодатель разрешать оспорить ее в судовом порядке.
Оценка объекта проводится тремя методами: затратный, доходный, аналоговый. Наиболее приближенная к фактической рыночной стоимости – это оценка по сравнению с аналогичными объектами с учетом корректировочных коэффициентов. Но банк, чаще всего, рассчитывает сумму кредита согласно ликвидационной стоимости (затратный метод).
Для банка важно быстро продать залог в случае неуплаты кредита, поэтому при оценке учитываются многие нюансы:
- Инфраструктура микрорайона;
- Удобно ли доезжать;
- Отдаленность от центра;
- Густота населения;
- Этажность дома;
- Материал, из которого построено здание;
- Год постройки;
- Планировка помещения;
- Соотношение жилой и нежилой площади;
- Расположение квартиры на этаже;
- Состояние ремонта, коммуникаций, санузла;
- Этаж, на котором размещена квартира;
- Наличие балкона;
- Количество собственников и прописанных граждан;
- История покупок и продаж.
Если банк по каким-то причинам отказывается брать помещение в залог, стоит задуматься о целесообразности такой покупки.